Guía de Estudio de Título — Chile
Portada
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Guía de Estudio de Título
Personas Naturales y Bienes Raíces — Chile
Esta guía te lleva paso a paso por el análisis legal que requiere un estudio de título. Cubre primero la situación de la persona que interviene y luego el bien raíz, con alertas de semáforo en cada situación.
Sistema de alertas — semáforo
Verde — Puede proceder
Situación regular. Los antecedentes están en orden.
Amarillo — Precaución
Requiere verificación adicional o hay condiciones especiales.
Rojo — No puede proceder
Existe un bloqueo legal. Debe resolverse antes de continuar.
Módulo 1 · La Persona
Pantalla 1 de 24
Tipo de persona
¿La persona que interviene en la operación es persona natural o jurídica?
● Verde
Persona natural
▾
El flujo de esta guía aplica. Continúa con la pantalla P1B (nacionalidad).
Art. 55 CC — "Son personas todos los individuos de la especie humana."
● Rojo
Persona jurídica (sociedad, fundación, corporación)
▾
Esta guía cubre exclusivamente personas naturales. Para personas jurídicas el análisis requiere verificar la constitución social, las facultades del representante legal, los poderes vigentes y las prohibiciones estatutarias. Consultar con un abogado especializado.
Módulo 1 · La Persona
Pantalla 2 de 24
Nacionalidad y zona fronteriza
¿La persona que adquiere el bien es extranjera? ¿El bien está ubicado en zona fronteriza?
● Verde
Persona chilena, o extranjera fuera de zona fronteriza
▾
No hay restricción por nacionalidad. Los extranjeros pueden adquirir bienes raíces en Chile sin restricciones generales. Continúa al análisis de capacidad.
● Rojo
Persona extranjera + bien en zona fronteriza
▾
La adquisición de bienes raíces en zonas fronterizas por personas extranjeras requiere autorización expresa del Presidente de la República. Sin esa autorización el acto es nulo de pleno derecho.
Documento requerido: Decreto supremo que autoriza la adquisición.
Zonas afectadas: Definidas por el Ministerio del Interior — franjas limítrofes con Argentina, Bolivia y Perú, e islas del territorio.
DL 1939 de 1977 — Adquisición de tierras por extranjeros en zonas fronterizas.
Módulo 1 · La Persona
Pantalla 3 de 24
Capacidad legal
¿Cuál es la situación de capacidad de la persona?
● Verde
Plenamente capaz — mayor de 18 años, sin interdicción
▾
Puede celebrar actos y contratos por sí mismo. Verificar que no aparezca en el Registro de Interdicciones del CBR.
Art. 26 CC — Mayoría de edad a los 18 años.
● Rojo
Menor de edad
▾
No puede actuar por sí mismo. Requiere representante legal.
Representante: Padre, madre o tutor/curador designado por tribunal.
Para enajenar: Además del representante, se requiere autorización judicial específica para el acto.
Revisar en CBR: Registro de Interdicciones — curatela inscrita.
Arts. 43, 254, 260, 338–345 CC.
● Rojo
Interdicción declarada judicialmente (demencia o disipación)
▾
La persona no puede actuar. Un curador administra sus bienes con restricciones.
Interdicción por demencia: Enfermedad mental que impide administrar. Arts. 456–462 CC.
Interdicción por disipación: Pródigo declarado. Arts. 445–455 CC.
Para enajenar: El curador requiere autorización judicial específica para el acto.
Obligatorio: Verificar curador inscrito en CBR (Registro de Interdicciones y Prohibiciones).
● Rojo
En quiebra o insolvencia declarada
▾
El deudor declarado en quiebra pierde la administración de todos sus bienes. Solo el liquidador designado puede enajenar, con autorización de la junta de acreedores.
Verificar: Registro de Interdicciones del CBR (la quiebra debe estar inscrita).
También revisar: Boletín Concursal del Ministerio de Justicia.
Ley 20.720 — Reorganización y liquidación de empresas y personas.
● Rojo
Curador del ausente
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El propietario está desaparecido o ausente y un tribunal le designó curador de bienes. El curador administra con restricciones similares al curador del interdicto.
Para enajenar: Requiere resolución judicial que autorice específicamente el acto.
Verificar en CBR: Registro de Interdicciones — curatela del ausente inscrita.
Arts. 473 y ss. CC.
● Amarillo
Persona mayor con capacidad disminuida no declarada judicialmente
▾
No existe interdicción formal, pero hay indicios de deterioro cognitivo u otra condición que podría afectar la comprensión del acto. El título puede ser impugnable posteriormente aunque sea celebrado con todas las formalidades.
Recomendación 1: Solicitar certificado médico reciente que acredite lucidez.
Recomendación 2: El notario debe evaluar la lucidez al momento de la firma y consignar su apreciación.
Recomendación 3: Consignar esta situación como observación en el informe de estudio de título.
Art. 1447 CC — Incapacidad relativa y nulidad relativa del acto.
Módulo 1 · La Persona
Pantalla 4 de 24
Representación y mandato
¿Quien firma actúa por sí mismo o a través de un representante o mandatario?
● Verde
Actúa por sí mismo
▾
No hay intermediario. Continúa al análisis de estado civil.
● Amarillo
Actúa mediante mandatario (apoderado)
▾
Verificar cada uno de los siguientes puntos. Si alguno falla, el acto puede ser nulo:
¿El mandato consta en escritura pública? Un documento privado no es suficiente para enajenar bienes raíces.
¿Es mandato especial? Debe facultar expresamente para enajenar este bien específico. Un poder general de administración no basta.
¿Está vigente? No ha vencido su plazo ni ha sido revocado.
¿El mandante sigue vivo y capaz? La muerte o interdicción del mandante extingue el mandato automáticamente.
⚠ Atención
La revocación del mandato no siempre es pública. El mandatario puede ignorarla. En operaciones de alto valor, certificar la vigencia ante notario el mismo día de la firma.
Arts. 2116, 2131, 2163 CC — Mandato, poderes especiales y extinción.
● Amarillo
Actúa como representante legal (padre, madre, curador)
▾
Verificar el origen y vigencia de la representación.
Padre o madre: Certificado de nacimiento que acredite filiación.
Curador o tutor: Sentencia de designación + inscripción en CBR.
Para enajenar: Siempre se requiere autorización judicial adicional (art. 254 CC).
Módulo 1 · La Persona
Pantalla 5 de 24
Estado civil
¿Cuál es el estado civil actual de la persona?
⚠ Alerta — Separación de hecho
Si la persona dice estar "separada" pero no tiene sentencia judicial inscrita en el Registro Civil, legalmente sigue casada y el régimen matrimonial está completamente vigente. La separación de hecho no tiene ningún efecto jurídico sobre el patrimonio.
→
Soltero/a — pantalla 3A
▾
Sin vínculo matrimonial ni AUC vigente. Ver pantalla 3A para el análisis.
→
Casado/a — pantalla 3B
▾
El análisis depende del régimen matrimonial. Ver pantalla 3B.
→
Separado/a judicialmente — pantalla 3C
▾
El matrimonio sigue vigente pero la sociedad conyugal está disuelta. Ver pantalla 3C.
→
Divorciado/a — pantalla 3D
▾
Matrimonio disuelto. Verificar liquidación de sociedad conyugal. Ver pantalla 3D.
→
Matrimonio anulado — pantalla 3E
▾
El matrimonio no existió jurídicamente. Ver pantalla 3E para efectos sobre los bienes.
→
Viudo/a — pantalla 3F
▾
Activa el análisis de herencia y las tres inscripciones del art. 688 CC. Ver pantalla 3F.
→
Conviviente civil (AUC) — pantalla 3G
▾
Acuerdo de Unión Civil vigente o terminado. Ver pantalla 3G.
Módulo 1 · La Persona
Pantalla 6 de 24 — Estado civil: Soltero/a
Persona soltera
¿La persona está efectivamente soltera y sin AUC vigente?
● Verde
Soltero/a sin AUC — actúa libremente
▾
Es dueño exclusivo de sus bienes y puede enajenar sin necesitar autorización de nadie.
Documento clave: Certificado de estado civil del Registro Civil (vigente).
Art. 582 CC — El dueño de una cosa puede enajenarla libremente.
● Amarillo
Dice ser soltero pero podría tener AUC vigente
▾
Verificar en el Registro Civil si existe un Acuerdo de Unión Civil vigente. Un AUC puede otorgar al conviviente derechos sobre los bienes si se pactó comunidad, y derechos sucesorios si el conviviente fallece.
Verificar: Certificado de estado civil del RC que incluya información de AUC.
Ley 20.830 — Acuerdo de Unión Civil (vigente desde 2015).
Documentos a solicitar
Certificado de estado civil (RC) Cédula de identidad vigente
Módulo 1 · La Persona
Pantalla 7 de 24 — Estado civil: Casado/a
Persona casada — régimen matrimonial
¿Cuál es el régimen patrimonial del matrimonio?
El régimen matrimonial determina quién administra los bienes y qué autorizaciones se necesitan para enajenar. Es el dato más crítico del análisis de la persona casada.
● Amarillo
Sociedad conyugal — pantalla 3B-1
▾
Régimen legal supletorio en Chile: se aplica automáticamente si los cónyuges no pactaron otro. Requiere autorización conyugal para casi todas las enajenaciones de bienes raíces.
Arts. 1718 y ss. CC — Sociedad conyugal.
● Verde
Separación de bienes — pantalla 3B-2
▾
Cada cónyuge administra y dispone libremente de sus propios bienes. El análisis es más simple.
Arts. 158, 1715–1716 CC.
● Amarillo
Participación en gananciales — pantalla 3B-3
▾
Actúan como separados de bienes durante el matrimonio, pero hay un límite importante para bienes raíces.
Ley 19.335 / Arts. 1792-1 y ss. CC.
⚠ ¿Cómo saber el régimen?
Si no hay capitulaciones matrimoniales inscritas en el CBR y anotadas al margen del matrimonio en el RC, el régimen es sociedad conyugal por defecto. Siempre revisar ambos registros.
Módulo 1 · La Persona
Pantalla 8 de 24 — Régimen: Sociedad conyugal
Sociedad conyugal
¿Quién actúa y cuál es su rol en la operación?
● Amarillo
El marido vende un bien social o un bien propio de la mujer
▾
El marido administra la sociedad conyugal, pero para enajenar bienes raíces sociales o propios de la mujer necesita autorización de ella.
Autorización conyugal: Debe constar en la misma escritura o en escritura pública separada anterior al acto.
No vale: Autorización en documento privado, autorización verbal, autorización posterior al acto.
Si la mujer no puede o no quiere autorizar: El marido puede solicitar autorización judicial supletoria.
Art. 1749 CC — El marido necesita autorización de la mujer para enajenar bienes raíces sociales.
● Amarillo
La mujer vende un bien propio suyo
▾
La mujer necesita autorización del marido o judicial para vender sus propios bienes raíces mientras esté vigente la sociedad conyugal.
Excepción importante — patrimonio reservado (art. 150): Si el bien fue adquirido con ingresos del trabajo de la mujer, separados de la administración del marido, ella actúa sola sin necesitar autorización.
Cómo acreditar el patrimonio reservado: Documentos que vinculen el precio de compra con los ingresos del trabajo de la mujer (contratos, liquidaciones de sueldo, etc.).
Arts. 1754, 150 CC — Bienes propios de la mujer y patrimonio reservado.
● Verde
El marido compra un bien
▾
Puede actuar solo. El bien ingresa al patrimonio social o a su patrimonio propio según el origen de los fondos.
⚠ Error frecuente
Muchos brokers asumen que la mujer casada puede vender libremente sus bienes propios. En sociedad conyugal, necesita autorización del marido incluso para sus bienes propios (art. 1754 CC), salvo patrimonio reservado.
Documentos a solicitar
Certificado de matrimonio (RC) Capitulaciones matrimoniales (si existen) Autorización conyugal notarial
Módulo 1 · La Persona
Pantalla 9 de 24 — Régimen: Separación de bienes
Separación de bienes
¿Está debidamente inscrito el régimen de separación de bienes?
● Verde
Régimen inscrito en CBR y anotado en RC
▾
Cada cónyuge administra y dispone libremente de sus propios bienes. No se necesita autorización del otro para enajenar.
Inscripción CBR: Las capitulaciones deben estar inscritas en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del CBR.
Anotación RC: Debe figurar al margen de la inscripción del matrimonio en el Registro Civil.
Arts. 158, 1715–1716 CC.
● Rojo
El régimen no está inscrito o no se puede verificar
▾
Sin la inscripción correspondiente, el régimen de separación de bienes no es oponible a terceros. Se presume sociedad conyugal y se aplican todas las restricciones de ese régimen.
Art. 1723 CC — La sustitución del régimen debe inscribirse para que sea oponible.
Módulo 1 · La Persona
Pantalla 10 de 24 — Régimen: Participación en gananciales
Participación en gananciales
¿El bien raíz requiere autorización del otro cónyuge?
● Amarillo
Enajenación de bien raíz durante el régimen vigente
▾
Aunque cada cónyuge administra sus bienes como si fueran separados, existe una limitación importante: para enajenar bienes raíces se requiere autorización del otro cónyuge o autorización judicial supletoria.
Art. 1792-3 CC — Restricción especial para bienes raíces en participación en gananciales.
● Verde
Bienes muebles o actos de administración
▾
Para bienes que no sean inmuebles, cada cónyuge actúa libremente. Al término del régimen se compensan los gananciales.
ℹ Cómo identificarlo
El régimen de participación en gananciales debe estar inscrito en el CBR (Registro de Hipotecas) y anotado al margen del matrimonio. Si no está inscrito, se presume sociedad conyugal.
Módulo 1 · La Persona
Pantalla 11 de 24 — Estado civil: Separado/a judicialmente
Separación judicial
¿Existe sentencia de separación judicial inscrita al margen del matrimonio en el Registro Civil?
ℹ Diferencia clave
La separación judicial disuelve la sociedad conyugal pero el matrimonio sigue vigente. La persona sigue siendo casada pero actúa patrimonialmente como separada de bienes.
● Verde
Sentencia inscrita — actúa solo/a
▾
La SC está disuelta. Cada cónyuge administra sus propios bienes libremente. Verificar adicionalmente si los bienes quedaron en comunidad sin liquidar.
Si los bienes quedaron en comunidad: deben actuar ambos o liquidar la comunidad primero.
Si los bienes están a nombre de uno solo: ese cónyuge actúa solo.
Arts. 26–41 Ley 19.947 — Separación judicial y sus efectos.
● Rojo
Sentencia no inscrita o "separados de hecho"
▾
Sin inscripción, la separación no produce efectos patrimoniales. El régimen de sociedad conyugal sigue completamente vigente y se requieren todas las autorizaciones conyugales correspondientes.
Art. 38 Ley 19.947 — La separación judicial produce efectos desde su inscripción.
Módulo 1 · La Persona
Pantalla 12 de 24 — Estado civil: Divorciado/a
Divorcio
¿Se liquidó la sociedad conyugal tras el divorcio?
● Verde
Sociedad conyugal liquidada e inscrita en CBR
▾
El bien fue adjudicado a uno de los cónyuges y la liquidación está inscrita. Actúa solo como dueño exclusivo.
Verificar: Sentencia de divorcio inscrita al margen del matrimonio en el RC.
Verificar: Liquidación de SC inscrita en el CBR (Registro de Propiedad).
● Rojo
Sociedad conyugal no liquidada
▾
Aunque el matrimonio esté disuelto, si la SC no fue liquidada, el bien puede estar en comunidad con el ex cónyuge. No puede vender solo sin el acuerdo del otro comunero o sin liquidar primero.
Para vender: ambos ex cónyuges deben concurrir, O liquidar la comunidad previamente.
Si el ex cónyuge no aparece o no coopera: se puede solicitar la liquidación judicial.
Arts. 1776–1781 CC — Liquidación de la sociedad conyugal. Art. 2304 CC — Comunidad.
● Verde
El régimen era separación de bienes
▾
No hay comunidad que liquidar. Actúa solo verificando solo que la sentencia de divorcio esté inscrita en el RC.
Documentos a solicitar
Sentencia de divorcio (RC) Liquidación SC inscrita (CBR) Certificado de estado civil vigente
Módulo 1 · La Persona
Pantalla 13 de 24 — Estado civil: Matrimonio anulado
Nulidad matrimonial
¿Está inscrita la sentencia de nulidad en el Registro Civil?
⚠ Nulidades anteriores a 2004
Las nulidades tramitadas antes de la Ley 19.947 (2004) fueron en muchos casos nulidades fraudulentas de testigos. Si el bien fue adquirido durante ese matrimonio, revisar con especial cuidado cómo quedó inscrito en el CBR y si existe algún vicio que pudiera activar una acción posterior.
● Amarillo
Nulidad inscrita — revisar cónyuge putativo
▾
El matrimonio no existió jurídicamente. Pero si alguno de los cónyuges contrajo matrimonio de buena fe (cónyuge putativo), tiene los mismos derechos que si el matrimonio fuera válido respecto de los bienes adquiridos durante él.
Cónyuge putativo: Puede reclamar derechos sobre bienes adquiridos durante el matrimonio nulo. Verificar cómo están inscritos esos bienes en el CBR.
Si ambos de mala fe: El matrimonio no generó efectos patrimoniales. Revisar cómo quedaron inscritos los bienes (a nombre de uno o de ambos).
Si bienes inscritos a nombre de ambos: Existe comunidad de hecho — deben actuar juntos o liquidar.
Art. 51 Ley 19.947 — Cónyuge putativo y sus efectos.
● Rojo
Nulidad no inscrita
▾
Sin inscripción, la nulidad no es oponible a terceros. El CBR y cualquier tercero seguirán tratando a la persona como casada bajo el régimen anterior, con todas las autorizaciones que eso implica.
Módulo 1 · La Persona
Pantalla 14 de 24 — Estado civil: Viudo/a
Viudo/a — Las tres inscripciones del Art. 688 CC
¿El bien raíz formaba parte del patrimonio del cónyuge fallecido o era bien propio del viudo/a?
● Verde
Era bien propio del viudo/a — actúa solo
▾
El bien nunca estuvo en el patrimonio del causante. Solo verificar certificado de defunción del cónyuge y que no exista comunidad pendiente.
● Amarillo/Rojo
Era bien del cónyuge fallecido o bien social — verificar Art. 688
▾
Se deben completar las tres inscripciones en orden. Si alguna falta, no se puede enajenar:
Inscripción 1 — Posesión efectiva: Reconoce a los herederos. Se tramita en SRCeI (intestada) o tribunal civil (testamentaria). Se inscribe en el CBR del domicilio del causante. ⚠ Sin esto: nadie puede actuar.
Inscripción 2 — Inscripción especial de herencia: El bien queda inscrito a nombre de todos los herederos en comunidad en el CBR donde está el bien. Requiere certificado SII de pago o exención del impuesto de herencia (Ley 16.271). ⚠ Sin esto: nadie puede enajenar el bien específico.
Inscripción 3 — Adjudicación: Tras la partición, el bien queda inscrito a nombre de un heredero específico. ⚠ Sin esto: el heredero no puede vender individualmente, solo junto a todos los demás herederos.
Art. 688 CC — Inscripciones previas a la enajenación por herederos.
⚠ Cónyuge sobreviviente — derecho de adjudicación preferente
El viudo/a tiene derecho preferente a que se le adjudique la vivienda que fue residencia principal del matrimonio (art. 988 CC). Si ese derecho no fue ejercido ni renunciado expresamente, puede afectar la validez de una adjudicación posterior a otro heredero.
Documentos a solicitar
Resolución posesión efectiva (SRCeI o tribunal) Inscripción PE en CBR Inscripción especial de herencia (CBR) Cert. pago o exención impuesto herencia (SII) Escritura de partición (si aplica) Inscripción de adjudicación (CBR)
Módulo 1 · La Persona
Pantalla 15 de 24 — Estado civil: Conviviente AUC
Acuerdo de Unión Civil (AUC)
¿El AUC está vigente e inscrito en el Registro Civil?
● Verde
AUC vigente — separación de bienes (régimen por defecto)
▾
Cada conviviente actúa libremente sobre sus propios bienes. No se requiere autorización del otro para enajenar bienes propios.
Art. 15 Ley 20.830 — Régimen patrimonial del AUC.
● Amarillo
AUC vigente — comunidad de bienes pactada
▾
Si los convivientes pactaron expresamente comunidad de bienes, para enajenar bienes comunes deben actuar ambos, igual que en una comunidad.
● Amarillo
AUC terminado por fallecimiento de uno
▾
El conviviente sobreviviente tiene derechos hereditarios similares al cónyuge. Activa el análisis de herencia (Art. 688) para los bienes que pertenecían al fallecido.
Art. 16 Ley 20.830 — Derechos sucesorios del conviviente sobreviviente.
⚠ AUC vigente desde 2015
En herencias de propietarios fallecidos después del 22 de octubre de 2015, verificar siempre si existía un AUC vigente. El conviviente sobreviviente tiene derechos hereditarios aunque no conste en el CBR ni sea mencionado por la familia.
Módulo 2 · El Bien Raíz
Pantalla 16 de 24
Identificación del bien
¿El bien está correctamente identificado y tiene rol SII asignado?
● Verde
Bien identificado con rol SII — continúa
▾
El bien tiene rol de avalúo, la descripción (superficie, deslindes, dirección) coincide con la realidad física y el tipo de bien es claro.
● Rojo
Sin rol SII
▾
Un bien sin rol SII puede ser un lote no regularizado, una subdivisión no inscrita o un bien que nunca tuvo recepción municipal. No puede transferirse válidamente. Regularizar primero ante el SII y el municipio.
● Amarillo
Discrepancia entre inscripción y realidad física
▾
Si la superficie, deslindes o dirección que aparecen en el CBR no coinciden con el bien físico, puede haber una modificación no inscrita, una subdivisión irregular o un error de deslindes. Requiere aclaración antes de proceder.
● Amarillo
Bien raíz agrícola o rural
▾
Pueden existir restricciones adicionales: subdivisión predial mínima (SAG), derechos de agua (DGA), servidumbres mineras, concesiones de explotación. Verificar con el CBR, SAG y DGA según corresponda.
Módulo 2 · El Bien Raíz
Pantalla 17 de 24
Registro de Propiedad — Dominio vigente
¿Quién figura como dueño inscrito en el certificado de dominio vigente del CBR?
● Verde
El vendedor figura como único dueño inscrito
▾
El título de dominio está a nombre del vendedor por compraventa o adjudicación. Continúa con la revisión de la cadena de títulos.
● Amarillo
El vendedor figura junto a otra persona (comunidad)
▾
Para vender, todos los comuneros deben concurrir o debe liquidarse la comunidad previamente. Un comunero no puede vender la cosa común sin autorización de los demás.
Herencia sin liquidar: Verificar las 3 inscripciones del art. 688.
Divorcio sin liquidar: Ex cónyuges deben actuar juntos.
Compra conjunta: Todos los comuneros deben firmar.
Art. 2305 CC — Administración de la comunidad.
● Rojo
Figura a nombre del causante fallecido
▾
No se han completado las inscripciones del art. 688 CC. El bien sigue a nombre del difunto. No puede realizarse ninguna operación hasta regularizar la herencia.
● Rojo
Figura a nombre de un tercero distinto al vendedor
▾
El vendedor no es el dueño inscrito. Verificar si existe mandato, promesa de compraventa, o si hay un error. No proceder sin aclarar el origen del título del vendedor.
Documentos a solicitar
Certificado de dominio vigente (CBR) Copia de la última inscripción
Módulo 2 · El Bien Raíz
Pantalla 18 de 24
Cadena de títulos
¿La historia de la propiedad cubre al menos 10 años continuos sin interrupción?
ℹ ¿Por qué 10 años?
El plazo mínimo de revisión es 10 años porque corresponde al plazo de prescripción adquisitiva ordinaria para inmuebles (art. 2508 CC). Si la cadena es limpia por 10 años, no puede haber un tercero que adquiera por prescripción en ese período.
● Verde
Cadena continua de 10+ años sin vicios
▾
Cada inscripción tiene su antecedente claro en la anterior. El título es limpio en cuanto a la cadena de dominio.
● Amarillo
Hay un tramo hereditario en la cadena
▾
Verificar que en ese tramo hereditario estén las 3 inscripciones del art. 688: posesión efectiva inscrita + inscripción especial de herencia + adjudicación. Si falta alguna, el título tiene un vicio en ese eslabón.
Art. 688 CC.
● Rojo
Vacío o interrupción en la cadena
▾
No se puede verificar cómo el titular anterior adquirió el bien. Es un vicio grave del título que impide proceder hasta aclarar el origen del dominio.
● Amarillo
Título por prescripción adquisitiva
▾
Debe existir sentencia judicial ejecutoriada e inscrita en el CBR. Sin inscripción, la prescripción no está perfeccionada como título. Con inscripción, revisar que el procedimiento no tenga vicios.
Arts. 2492–2513 CC — Prescripción adquisitiva.
Documentos a solicitar
Historia de la propiedad — 10 años (CBR)
Módulo 2 · El Bien Raíz
Pantalla 19 de 24
Registro de Hipotecas y Gravámenes
¿El certificado de hipotecas y gravámenes muestra anotaciones vigentes?
● Verde
Sin anotaciones vigentes
▾
El bien no tiene hipotecas, servidumbres ni otros gravámenes vigentes. Continúa.
● Amarillo
Hipoteca vigente
▾
La hipoteca puede alzarse en la misma escritura de compraventa (alzamiento simultáneo) o debe alzarse previamente.
Alzamiento simultáneo: El banco acreedor emite carta de alzamiento. El notario coordina que el pago y el alzamiento sean parte de la misma operación.
Verificar: Que el alzamiento de hipotecas anteriores esté inscrito. Una hipoteca "pagada" pero no alzada sigue gravando el bien.
Múltiples hipotecas: Identificar el orden de prelación.
Arts. 2407–2434 CC — Hipoteca. Art. 2434 CC — Extinción.
● Amarillo
Servidumbre activa o pasiva
▾
Las servidumbres son cargas reales que siguen al bien aunque cambie de dueño. El comprador debe ser informado expresamente.
Tipos: paso, luz, vista, acueducto, alcantarillado, tendido eléctrico.
Verificar si está delimitada e inscrita correctamente.
Arts. 820–885 CC — Servidumbres.
● Amarillo
Usufructo vigente
▾
El usufructuario tiene derecho a usar y gozar el bien durante la vigencia del usufructo. El comprador adquiriría solo la nuda propiedad, sin poder usar el bien hasta que el usufructo se extinga.
Arts. 764–810 CC — Usufructo.
Documentos a solicitar
Certificado de hipotecas y gravámenes (CBR) Carta de alzamiento bancaria (si aplica)
Módulo 2 · El Bien Raíz
Pantalla 20 de 24
Registro de Interdicciones y Prohibiciones
¿El certificado muestra anotaciones vigentes sobre el bien?
● Verde
Sin anotaciones vigentes
▾
El bien está libre de prohibiciones e interdicciones. Continúa.
● Amarillo
Prohibición voluntaria (promesa de CV u otro contrato)
▾
El vendedor ya se comprometió con otra persona. Vender a un tercero sin alzar esta prohibición puede generar responsabilidad civil y eventualmente penal.
Verificar si la promesa sigue vigente o venció su plazo.
Si venció: solicitar alzamiento formal inscrito en CBR.
Art. 53 Reglamento CBR — Prohibiciones inscribibles.
● Rojo
Prohibición judicial (medida precautoria)
▾
Existe un juicio vigente que afecta al bien. El CBR rechazará cualquier inscripción mientras esté vigente esta prohibición. Solo puede alzarse con resolución judicial que la deje sin efecto.
Art. 290 CPC — Medidas precautorias.
● Rojo
Prohibición legal (SERVIU, quiebra, bien familiar)
▾
Las prohibiciones legales no se alzan por voluntad de las partes. Requieren cumplir la condición legal que les dio origen (plazo de subsidio, término de quiebra, desafectación de bien familiar).
Documentos a solicitar
Certificado de interdicciones y prohibiciones (CBR)
Módulo 2 · El Bien Raíz
Pantalla 21 de 24
Antecedentes tributarios — SII
¿Cuál es la situación tributaria del bien?
● Verde
Contribuciones al día, rol asignado
▾
Sin deuda tributaria sobre el bien. Continúa.
● Rojo
Deuda de contribuciones vigente
▾
Las contribuciones impagas son un crédito preferente del Fisco que sigue al bien, no al dueño. El comprador hereda la deuda aunque no la haya contraído. Exigir el pago o acordar retención en la escritura de compraventa.
Art. 20 Ley 17.235 — Ley de Impuesto Territorial.
● Amarillo
Bien heredado — verificar impuesto de herencia
▾
Verificar que exista certificado SII de pago del impuesto de herencia (Ley 16.271) o de exención, con fecha anterior a la inscripción especial de herencia en el CBR.
Error frecuente: Si el SII otorgó exención por bajo avalúo, los herederos asumen que no hay trámite. Igual deben obtener el certificado de exención — sin él, el CBR rechaza la inscripción.
Herencia sin declarar por más de 2 años: Existen reajustes e intereses. No impide la operación pero encarece la regularización.
Ley 16.271 — Impuesto a las herencias, asignaciones y donaciones.
● Amarillo
Discrepancia entre avalúo fiscal y valor real
▾
Si el avalúo fiscal es significativamente inferior al precio de mercado, puede indicar ampliaciones o construcciones no regularizadas ante el SII. Verificar con el certificado de informaciones previas municipal.
Documentos a solicitar
Certificado de avalúo fiscal (SII) Certificado de deuda de contribuciones (SII) Cert. impuesto herencia / exención (si aplica)
Módulo 2 · El Bien Raíz
Pantalla 22 de 24
Urbanismo y municipio
¿El bien tiene recepción final y está libre de afectaciones urbanísticas?
● Verde
Recepción final vigente, sin expropiación ni afectaciones
▾
La obra está regularizada municipalmente, no hay afectación de expropiación y el uso de suelo es conforme.
● Amarillo
Sin recepción final — con regularización Ley 20.898
▾
La Ley del Mono permite regularizar obras antiguas sin recepción. Verificar que la regularización esté completa y el certificado emitido. Una regularización en trámite no es suficiente.
Ley 20.898 — Regularización de viviendas.
● Rojo
Sin recepción y sin regularización
▾
Obra irregular. El comprador asume riesgo de multas y dificultades para vender posteriormente. La mayoría de los bancos no financian bienes sin recepción final.
Art. 145 LGUC — Recepción de obras.
● Rojo
Afectación de expropiación total o parcial
▾
Afectación total: el Estado puede expropiar en cualquier momento. Afectación parcial: la superficie real disponible es menor a la inscrita. En ambos casos informar al comprador claramente antes de proceder.
DL 2186 — Procedimiento de expropiaciones.
Documentos a solicitar
Certificado de recepción final (DOM) Certificado de no expropiación (SERVIU + municipio) Certificado de informaciones previas (DOM)
Módulo 2 · El Bien Raíz
Pantalla 23 de 24
Situaciones especiales del bien
¿El bien tiene alguna de estas características especiales?
Marcar todas las que apliquen. Cada una activa documentos y verificaciones adicionales.
● Amarillo
Copropiedad inmobiliaria (Ley 21.442)
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Departamento o casa en condominio. Verificar reglamento inscrito y gastos comunes.
Reglamento de copropiedad: Debe estar inscrito en el CBR.
Gastos comunes: Los impagos son una obligación que sigue al bien. El comprador puede quedar obligado a pagar la deuda anterior.
Ley 21.442 — Copropiedad Inmobiliaria. Art. 4 — Obligación del adquirente.
● Rojo
Bien familiar declarado (Arts. 141–149 CC)
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El bien familiar no puede enajenarse ni gravarse sin autorización del cónyuge no propietario o resolución judicial. Requiere desafectación previa inscrita o autorización expresa en la escritura.
Arts. 141–149 CC — Bienes familiares.
● Amarillo
Beneficio DFL2
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Verificar que el beneficio tributario esté vigente. Se puede perder si la persona tiene más de 2 viviendas DFL2 o si la superficie construida supera los 140 m² por ampliaciones.
DFL 2 de 1959 — Beneficios tributarios para viviendas económicas.
● Rojo
Subsidio SERVIU con restricción vigente
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El bien tiene una restricción de enajenación vigente por subsidio habitacional. No puede venderse libremente hasta que venza el plazo o se obtenga autorización del SERVIU. Verificar si la prohibición fue alzada en el CBR.
● Amarillo
Arrendatario u ocupante vigente
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Un arrendatario con contrato vigente tiene derecho a continuar en el bien aunque cambie el dueño. El comprador adquiere el bien con el arrendatario. Un ocupante sin título puede derivar en juicio de precario.
Art. 1962 CC — El arrendamiento subsiste frente al nuevo dueño. Art. 2195 CC — Precario.
Documentos adicionales según situación
Certificado gastos comunes (administración) Reglamento copropiedad (CBR) Cert. vigencia DFL2 (SII) Desafectación bien familiar (si aplica) Contrato de arrendamiento vigente
Módulo 2 · El Bien Raíz
Pantalla 24 de 24
Informe final del estudio de título
Consolidación de todos los antecedentes revisados
● Verde — Título limpio
Todos los antecedentes están en orden. Puede procederse a la operación.
● Amarillo — Con observaciones
Existen condiciones o antecedentes que deben verificarse o subsanarse antes o durante la operación.
● Rojo — Título con vicios
Existe al menos un bloqueo legal. No puede procederse hasta resolver el vicio identificado.
Módulo 1 — La persona
  • Tipo de persona verificado
  • Nacionalidad y zona fronteriza
  • Capacidad legal confirmada
  • Representación / mandato vigente
  • Estado civil acreditado
  • Régimen matrimonial identificado
  • Autorizaciones conyugales obtenidas
  • Inscripciones art. 688 completas (si aplica)
Módulo 2 — El bien raíz
  • Bien identificado con rol SII
  • Dominio inscrito a nombre del vendedor
  • Cadena de títulos 10 años limpia
  • Sin hipotecas o con alzamiento
  • Sin prohibiciones vigentes
  • Contribuciones al día
  • Recepción final o regularización
  • Sin afectaciones especiales
Lista completa de documentos del estudio de título
Cédula identidad vigente Cert. estado civil (RC) Cert. matrimonio / divorcio (RC) Escritura mandato (si aplica) Dominio vigente (CBR) Historia propiedad 10 años (CBR) Hipotecas y gravámenes (CBR) Interdicciones y prohibiciones (CBR) Posesión efectiva inscrita (CBR) Inscripción especial herencia (CBR) Adjudicación inscrita (CBR) Cert. avalúo fiscal (SII) Cert. contribuciones (SII) Cert. impuesto herencia / exención (SII) Recepción final (DOM) Cert. no expropiación (SERVIU + municipio) Cert. informaciones previas (DOM) Cert. gastos comunes (administración) Autorización conyugal notarial (si aplica)